Entenda as regras da Receita Federal para cada tipo de rendimento imobiliário e saiba como evitar erros que podem gerar multas.
A movimentação no mercado imobiliário — seja por meio de aluguéis, hospedagens via plataformas digitais ou pela venda de imóveis — traz ganhos que precisam ser declarados com atenção.
O problema é que muitos contribuintes ainda não sabem exatamente como informar esses rendimentos no Imposto de Renda, o que pode gerar inconsistências, multas e até cair na malha fina.
A boa notícia é que, com uma contabilidade bem estruturada e o suporte certo, é possível declarar corretamente, reduzir a carga fiscal e aproveitar os benefícios legais previstos pela Receita Federal.
Aluguel tradicional: o que declarar e como recolher o imposto
Os rendimentos provenientes de aluguéis de imóveis são tributáveis e devem ser declarados mensalmente pelo proprietário. Se o locador é uma pessoa física, o imposto precisa ser calculado e pago pelo Carnê-Leão, até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel.
O sistema do Carnê-Leão permite registrar o valor recebido, deduzir despesas como taxas de administração imobiliária, IPTU e condomínio (quando pagos pelo proprietário) e calcular o Imposto de Renda devido de forma progressiva, conforme a tabela mensal.
O pagamento é feito via DARF, emitido diretamente pelo sistema da Receita Federal. Caso o proprietário receba mais de um aluguel ou tenha rendimentos de outras fontes, todos devem ser somados para compor a base de cálculo mensal.
Um ponto que costuma gerar confusão é quando o aluguel é pago por meio de transferência bancária, PIX ou até em dinheiro. Independentemente da forma de recebimento, todo valor deve ser lançado — inclusive se o inquilino for parente ou conhecido. A omissão de rendimentos é facilmente rastreada hoje, já que a Receita cruza dados bancários e declarações de intermediários financeiros.
Rendimentos via Airbnb e outras plataformas de hospedagem
O avanço das plataformas digitais de hospedagem, como Airbnb, Booking e Vrbo, criou uma nova categoria de rendimento: o aluguel por temporada. Apesar de o formato ser diferente do aluguel tradicional, a tributação é semelhante para pessoas físicas.
Quem aluga imóveis por meio dessas plataformas precisa declarar tudo o que recebeu com as hospedagens — mesmo quando o pagamento é feito por PIX ou via intermediadores digitais. Esses valores são considerados rendimentos tributáveis e devem entrar na apuração mensal do Carnê-Leão.
O cálculo do imposto segue a mesma lógica: aplica-se a tabela progressiva mensal do IRPF, e o recolhimento é feito via DARF. A diferença é que, como os ganhos costumam ser variáveis, é essencial manter controle mensal detalhado dos recebimentos e despesas, evitando omissões.
Agora, se o proprietário realiza hospedagens com frequência, oferece serviços adicionais (como café da manhã, limpeza ou recepção) e tem uma estrutura de operação similar à de um negócio, a Receita pode entender que há atividade empresarial. Nesse caso, é possível abrir uma pessoa jurídica para o aluguel por temporada e recolher impostos pelo Simples Nacional, o que muitas vezes reduz a carga tributária.
Venda de imóvel: quando há ganho de capital e como calcular
A venda de imóveis é outro ponto que gera dúvidas. Ao vender um bem, o contribuinte precisa avaliar se houve ganho de capital, ou seja, lucro na operação. Esse ganho é a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel, devidamente atualizado e ajustado.
O custo de aquisição inclui o preço pago originalmente, as despesas de cartório, corretagem e ITBI, além de benfeitorias comprovadas por nota fiscal — como reformas e ampliações. Esses custos podem ser adicionados ao valor do imóvel, reduzindo o lucro tributável.
O imposto sobre o ganho de capital é calculado por meio do Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP) da Receita Federal. A alíquota varia de 15% a 22,5%, conforme o valor do lucro.
No entanto, existem situações de isenção previstas em lei. Duas delas são bastante conhecidas:
- Venda de único imóvel com valor de até R$ 440 mil, desde que o vendedor não tenha feito outra venda nos últimos cinco anos;
- Reinvestimento do valor da venda em outro imóvel residencial em até 180 dias.
Para quem possui mais de um imóvel ou realiza vendas frequentes, é essencial planejar cada transação. Uma estratégia tributária adequada pode reduzir significativamente o imposto a pagar — ou até eliminá-lo dentro dos limites legais.
Documentação e organização fiscal: o segredo para evitar problemas
Independentemente do tipo de rendimento — aluguel, Airbnb ou venda —, a organização documental é o ponto central de uma boa declaração. Todos os comprovantes, recibos, notas fiscais de reformas e contratos de locação devem ser mantidos arquivados por pelo menos cinco anos, prazo em que a Receita pode realizar fiscalizações retroativas.
Uma boa prática é digitalizar e armazenar esses documentos em nuvem, com pastas organizadas por competência e tipo de operação. Essa rotina evita a perda de informações e facilita a conferência na hora de preencher a declaração anual.
Empresas e pessoas físicas que lidam com múltiplos imóveis, contratos ou plataformas digitais podem se beneficiar de soluções contábeis digitais que automatizam o controle de rendimentos, cruzam dados de bancos e integram informações com o sistema da Receita.
A importância da assessoria contábil na gestão tributária imobiliária
O sistema tributário brasileiro é complexo, e pequenas falhas em cálculos ou prazos podem resultar em multas elevadas. Por isso, contar com assessoria contábil especializada faz toda a diferença.
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